2-3. NAV 방식과 자산기반 평가법

2. 전통적 기업가치 평가 방식

2-3. NAV 방식과 자산기반 평가법

기업가치 평가에서 현금흐름 기반의 접근이 어렵거나 부적절할 때,
자산 기반으로 가치를 계산하는 방법이 있다.
특히 보유 자산이 핵심인 업종이나, 현금흐름 추정이 불가능한 상황에서 이 방식이 실용적이다.
NAV(Net Asset Value) 방식은 이러한 자산기반 접근의 대표적인 형태다.

이 방식은 기업이 현재 보유하고 있는 자산의 시장가치를 기준으로 순자산가치를 계산한다.
말 그대로 "지금 회사를 청산하면 얼마를 받을 수 있는가?"에 가까운 관점이다.

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NAV 방식의 기본 구조

NAV는 다음과 같은 계산식으로 정리된다.

NAV = 자산총액(시가) – 부채총액

여기서 중요한 건 '자산총액'을 회계상 장부가치가 아니라, 실질 시장가치로 평가해야 한다는 점이다.
예를 들어 토지나 부동산, 투자주식, 지분증권 등은 시가 반영이 필요하고,
재고나 기계자산처럼 유동성이 낮은 자산은 할인 적용이 일반적이다.

이 과정을 통해 실제로 기업이 청산됐을 때 주주가 회수할 수 있는 금액에 가까운 지표를 만들 수 있다.

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자산기반 평가가 유효한 업종

NAV 방식은 특정 업종에서 특히 설득력을 가진다.
대표적인 예시는 다음과 같다.

• 부동산 개발 및 임대업: 보유 부동산의 시가총액이 가치의 핵심
• 지주회사: 자회사 지분 가치가 전체 자산의 대부분을 차지
• 투자회사/PEF: 포트폴리오 내 투자지분이 실질 자산
• 금융회사: 자산구성 정보가 투명하며 유동성 중심

이처럼 실물자산 또는 금융자산의 시장가치가 뚜렷한 업종일수록 NAV 방식이 유효하다.

반면, 무형자산이 중심인 플랫폼 기업이나 기술 스타트업은 이 방식으로는 평가가 어렵다.
보유자산보다는 미래 수익이 가치의 핵심이기 때문이다.

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적용 시 유의할 점

NAV 방식은 단순하지만 몇 가지 유의할 점이 있다.

첫째, 시장가치의 정확한 추정이 필요하다.
특히 비상장 지분, 부동산 등의 경우 평가 오류가 발생할 수 있으며,
시장 유동성에 따라 실제 매각 가능 금액과 큰 차이가 생길 수 있다.

둘째, 지속 가능성을 반영하지 못한다.
NAV는 현재 시점의 정적 수치이기 때문에, 미래 성장성이나 수익성은 전혀 반영되지 않는다.
그래서 ‘지금 당장 팔면 얼마인가’는 알려주지만,
‘앞으로 이 회사가 얼마나 커질 수 있는가’에 대한 정보는 없다.

셋째, 청산가치와 내재가치를 혼동하면 안 된다.
투자 관점에서는 둘을 명확히 구분하고, NAV는 ‘하방 안전성’을 판단하는 보조 지표로 활용하는 것이 좋다.

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NAV 방식은 복잡한 미래 예측보다 보이는 자산 중심으로 기업가치를 단순화하는 데 강점이 있다.
하지만 그만큼 정적인 시각에 머무를 수 있어,
성장기업보다는 안정적 자산을 가진 기업에 적합한 방식이다.

DCF나 상대가치평가와는 다른 시선에서 기업을 바라볼 수 있게 해 주며,
특정 업종에서는 오히려 가장 신뢰도 높은 지표로 작동하기도 한다.
결국 중요한 건 기업의 구조와 업종 특성을 고려해 적절한 평가 방법을 선택하는 일이다.